서울주택도시개발공사(SH) 일반 매입임대주택 입주대기자 모집에서 1순위 자격을 충족했더라도, 배정된 주택 물량보다 신청자가 많으면 추첨이 아닌 '가점 배점표(Scoring System)' 합산 점수 순으로 최종 입주대기자 순번이 결정됩니다.
특히 다가구주택과 원룸주택 모두 1순위 내부에서 치열한 경합이 발생하므로, 자치구 연속 거주기간, 부양가족 수, 청약저축 납입 회차, 주거취약성 및 소득 대비 임차료 비율 등 세부 평가 항목별 배점을 단 1점이라도 정확하게 챙기는 것이 합격의 관건이라 할 수 있는데요.
동일순위 경합 시 적용되는 선발 원리와 5대 핵심 평가 항목, 놓치기 쉬운 세부 가점, 그리고 동점자 발생 시 적용되는 3단계 우선순위 처리 기준을 정리해 보았습니다.
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1. 1순위·2순위 내에서 경합이 벌어졌을 때 최종 당첨자를 선발하는 원리
SH 일반 매입임대주택은 공급 호수 대비 신청자가 초과할 경우 철저한 단계별 필터링 시스템을 통해 예비 순번을 부여합니다.
입주자 선정 3단계 선발 구조
- 1단계 (순위 우선 원칙): 1순위 신청자에게 전체 물량이 최우선 배정되며, 2순위는 1순위에서 미달이 발생하지 않는 한 기회가 돌아가지 않습니다.
- 2단계 (가점 배점 합산): 동일 순위 내에서 경쟁이 발생하면 국토교통부 훈령 및 공사 기준에 따른 '입주자 선정 배점표'를 적용하여 총점이 높은 순서대로 선발합니다.
- 3단계 (동점자 법정 우선순위): 배점 합계까지 완전히 동일한 동점자가 발생할 경우 별도의 법정 우선순위 규정에 따라 최종 순번을 확정합니다.
2. 5대 평가 항목 정밀 체크: 거주기간·부양가족·청약저축·취약계층·임차료비율
일반 매입임대주택 심사 시 기본적으로 산정되는 5가지 핵심 배점 항목입니다. 본인의 주민등록등본 및 소득 내역을 대조하여 정확한 점수를 합산해야 합니다.
| 평가 항목 | 세부 기준 구간 | 배점 | 판정 기준 및 유의사항 |
|---|---|---|---|
| ① 당해 자치구 연속 거주기간 | 5년 이상 연속 거주 | 3점 | 모집공고일 기준 신청 자치구 내 주민등록상 연속 전입 기간 (타 구 전입 후 재전입 시 이전 기간 불인정) |
| 3년 이상 ~ 5년 미만 | 2점 | ||
| 1년 이상 ~ 3년 미만 (또는 1년 미만) | 1점 | ||
| ② 부양가족 수 (신청자 제외) | 3인 이상 | 3점 | 주민등록등본상 함께 등재된 배우자, 직계존비속 (태아 포함, 신청자 본인은 인원수에서 제외) |
| 2인 | 2점 | ||
| 1인 | 1점 | ||
| ③ 청약저축 납입 회차 | 24회 이상 납입 | 3점 | 주택청약종합저축(청약저축) 순위확인서상 인정 납입 회차 기준 (연체 납입분 제외) |
| 12회 이상 ~ 23회 이하 | 2점 | ||
| 6회 이상 ~ 11회 이하 | 1점 | ||
| ④ 주거취약 및 취약계층 | 자활사업 참여자 또는 최저주거기준 미달 가구 | 2점 | 최근 1년 이상 자활사업에 참여한 기초수급자 또는 전용입식부엌·수세식화장실이 없는 지하·옥탑 거주자 |
| 해당 없음 | 0점 | ||
| ⑤ 소득 대비 임차료 비율 (RIR) | 소득 대비 임차료 50% 이상 | 5점 | 확정일자부 임대차계약서상 월임차료를 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득으로 나눈 비율 |
| 소득 대비 임차료 30% 이상 ~ 50% 미만 | 3점 | ||
| 소득 대비 임차료 30% 미만 (또는 무상거주) | 0점 |
3. 놓치기 쉬운 별도가점 3가지: 미성년 자녀·직계존속 부양·중증 장애인
기본 5대 항목 외에도 가족 구성원의 특성에 따라 가산되는 별도 배점 규정이 존재합니다. 증빙 서류를 사전에 구비해야 인정받을 수 있습니다.
| 별도 가점 항목 | 세부 요건 | 부여 배점 | 필수 확인 증빙 서류 |
|---|---|---|---|
| 미성년 자녀 수 (다자녀 가점) | 만 19세 미만의 미성년 자녀 (태아 포함) 3인 이상 (2인은 2점) | 최대 3점 | 가족관계증명서(상세), 임신진단서(임신 중인 경우) |
| 65세 이상 직계존속 부양 | 만 65세 이상의 부모 또는 조부모(배우자의 직계존속 포함)를 1년 이상 계속 부양 | 1~2점 | 주민등록표등본상 1년 이상 등재 여부 확인 |
| 중증 장애인 포함 가구 | 세대구성원 중 '장애인복지법'상 장애 정도가 심한 장애인(중증)이 포함된 경우 | 2점 | 장애인등록증 사본 또는 장애인증명서 |
[가점 적용 주의] 서류 미제출 시 0점 처리
동 주민센터 현장 접수 시 신청인이 신청서에 해당 항목을 체크했더라도, 이를 입증하는 공적 서류(확정일자부 임대차계약서, 청약통장 순위확인서, 자활참여증명서 등)를 당일 함께 제출하지 않으면 전산상 0점(미해당) 처리되므로 각별히 유의해야 합니다.
4. 배점 총점이 완전히 똑같을 때 최종 승자를 가리는 3단계 우선순위 기준
가점 합산 총점까지 동일한 동점자가 발생할 경우 공공주택 특별법 및 SH공사 선발 지침에 규정된 3단계 동점자 처리 기준에 따라 순번이 갈립니다.
- 1순위: 해당 자치구 전입일이 빠른 자 (장기 거주자 우선)
동일한 3점(5년 이상 거주) 구간이라 하더라도, 등본상 해당 자치구로 최초 전입하여 계속 거주한 날짜가 단 하루라도 빠른 신청자에게 앞선 예비 순번이 부여됩니다. - 2순위: 신청인의 연령이 높은 자 (고령자 우선)
자치구 전입일자까지 완전히 일치하는 경우 주민등록상 생년월일을 기준으로 연장자(나이가 많은 어르신)가 우선 선발됩니다. - 3단계: 전산 전산 추첨
위의 두 가지 조건(거주기간, 연령)까지 모두 동일한 극히 드문 경우에는 지자체 및 SH공사 시스템을 통한 무작위 전산 추첨으로 최종 입주 순번을 결정합니다.
5. 주민센터 접수 전 가점 증빙 서류 누락 방지 체크리스트
가점을 온전히 인정받기 위해 접수 당일 동 주민센터에 필히 지참해야 하는 서류 목록입니다.
- 주택청약종합저축 순위확인서: 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 발급 은행 창구에서 발급받은 '공공임대주택용 순위확인서' (통장 사본은 납입 횟수 인정 불가)
- 확정일자 찍힌 임대차계약서 사본: 소득 대비 임차료 비율(RIR 30%·50% 이상) 가점을 받기 위한 필수 제출 서류
- 자활근로 참여 확인서: 사회복지 전산망 등록 대상자로 최근 1년 이상 자활사업에 참여한 경우 관할 부서 발급 서류
- 가족관계증명서(상세): 주민등록등본상 분리된 배우자 확인, 미성년 자녀 다자녀 가점 확인용
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
7. 결론: 가점 계산 후 실질적 주거 전략 수립
SH 일반 매입임대주택은 "1순위 내 가점 배점의 극대화"가 조기 입주를 결정짓는 열쇠입니다. 본인의 배점 점수가 다소 낮다면 경쟁이 치열한 다가구주택보다 1~2인 가구 한정인 원룸주택을 공략하는 등 현실적인 지원 전략을 수립해야 합니다.
배점 계산을 마치셨다면 서울시 시중 전세의 약 30% 수준으로 공급되는 다가구·원룸 주택의 평균 보증금 및 월세 전환 조건, 계약 갱신 기준을 아래 메인 종합 가이드에서 상세히 확인하시기 바랍니다.
- 서울주거포털 공공임대 정보 포털 (housing.seoul.go.kr)
- 서울주택도시개발공사(SH) 공식 공고문 및 입주자 선정 기준 안내 (i-sh.co.kr / 콜센터: 1600-3456)
- 국가법령정보센터 공공주택 특별법 시행규칙 별표5 (기존주택 매입임대주택 입주자 선정기준 및 배점표) (law.go.kr)
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